Главная » ИНВЕСТИЦИИ » «И кредиты доступнее, и цены сбалансированы. Но оптимизма меньше». Почему штормит рынок недвижимости

«И кредиты доступнее, и цены сбалансированы. Но оптимизма меньше». Почему штормит рынок недвижимости

Рынок недвижимости Беларуси заметно оживился за счет отложенного спроса и растущего кредитования, но строительную отрасль по-прежнему лихорадит. О том, почему застройщику нужен оптимизм, какова справедливая цена метра и могут ли «подогреть» рынок недвижимости кредиты и айтишники, TUT.BY рассказал руководитель и совладелец группы компаний «Твоя столица» Владимир Давидович.


Фото: Никита Федосик, Пробизнес

Ситуация — лучше. Но оптимизма меньше

— В прошлом году экономика Беларуси более или менее ожила, но о строительстве этого не скажешь. По вашим ощущениям, отрасль в нынешнем году все-таки превысит результаты прошлого?

— По Минску в 2016 году было 873 тысячи квадратных метров построено, в 2017-м — 721 тысяча, план на 2018-й — 720 тысяч.

— То есть роста ждать не приходится?

— Нет. Особенно если сравнивать с 2015-м, когда объем был более 1 млн кв. м. По Беларуси картина примерно такая же: 4,284 млн кв. м, 3,792 млн и план на 2018-й — 4 млн кв. м. То есть меньше, чем в 2016-м.

— Но ведь кредитование пошло — а предложение не растет.

— Строительство — процесс небыстрый. Активизировались кредиты — пошло оживление на рынке. Девелоперы размораживают какие-то проекты, начинают покупать на аукционах участки. Но оживление превратится в квадратные метры не раньше чем через два года. Но через два-три года оживления на рынке, возможно, уже не будет.

— Кстати, про кредитование — сколько сделок сейчас осуществляется с привлечением заемных ресурсов?

— 60% «кредитников» в новостройках, около 35% — на вторичном рынке.

— Это очень много, ведь еще год-два назад немногие рисковали влезать в кредитную кабалу по тем ставкам. Но это не исторический максимум?

— Я помню золотой год для кредитования — 2007 — начало 2008-го, когда валютные кредиты были уже под 11% — доли достигали 70% и 40%. Больше никогда не было.

— Слава богу, цены до того уровня не дошли.

— Не дошли. И ситуация на рынке лучше. И ставки эти — в рублях, и цены более сбалансированы. Но оптимизма меньше в обществе. С тех пор прошло два серьезных кризиса. Все поняли, что капитализм не придет к нам легко и поступательно. Надежда на то, что каждый год мы будем ближе и ближе к Европе по уровню жизни, не оправдалась. Два серьезных отката случилось, и оптимизма на рынке меньше.

— Уж сколько оптимизма было в 2007—2008 годах, мы помним эти заявления московского девелопера про то, куда идти тому, у кого нет миллиарда долларов. Тут здравый смысл, а не оптимизм нужен.

— Оптимизм — это абсолютно рыночная категория. Понятно, что голову нельзя терять, но могут совершаться более рискованные инвестиции, либо сдержанность в тратах, в инвестициях, ожидания «черного лебедя». Хотя и здравый смысл нужен всегда, вне зависимости от оптимизма или пессимизма на рынке.

Если говорить о гражданах, то даже в пору оптимизма здравый смысл люди не теряют — никаких массовых разорений, волнений не было. Застройщику советовать сохранять здравый смысл сложнее: бизнес сам по себе — это риск.

— Соотношение сделок на вторичке и новостроек сейчас какое?

— 1 к 0,7−0,8. Вторичка лидирует, но доля новостроек увеличивается.

Золотое правило: работать с колес

— Сейчас цены упали, население стало активно кредитоваться — застройщикам это должно было оптимизма добавить. Но вместо этого у крупных застройщиков — финансовые проблемы.

— Основная проблема в том, чтобы не было растянутых процессов. Потому что сегодня — оптимизм, завтра — пессимизм, война в Украине, которую никто не мог предположить. Но практика показывает, что какие бы ни были потрясения, примерно за два месяца наш рынок недвижимости оправляется от шока, оживает — пусть по другим ценам, но покупки идут, восстанавливаются как минимум на уровне 70−80%. То есть нужно избегать длинных процессов, сильно не разносить во времени затраты и приходы. Все привлеченные средства должны быть максимально быстро освоены. Золотое правило: работать с колес.

— Правило всем на рынке известно, но все равно проблемы повторяются.

— Понятно, что инвестиционный цикл в любом случае длительный, минимум год-полтора придется инвестировать в проект, в инфраструктуру, отселение и так далее. Если ты занимался отселением на высоком рынке, а потом начал продавать на низком, то твои затраты должны быть распределены на весь проект. Пусть рентабельность снизится, но средства вернутся. Ведь если анализировать скандалы вокруг крупных застройщиков, проблема в том, что большая часть затрат сделана в других экономических условиях, при другой стоимости недвижимости — это и есть проблема отсутствия разбивки процесса на этапы. К примеру, вы хотите построить большой объект, на 50 тысяч квадратных метров. Можно залить один огромный фундамент и на нем строить эти метры. Но вы начали это делать, когда цемент и арматура были очень дороги. Это 30% затрат. И тут кризис, цены падают, цемент в два раза дешевеет, сталь в два раза… Цена продаж падает, ваша выручка уже не соответствует планам — вы понимаете, что, даже продав все площади, не отобьете свои затраты, потому что 30% вложений сделали по высокой цене. На практике такие проекты нужно разбивать на этапы, в чем сейчас уже многие убедились. Короткий процесс вложения и возврата снижает риски. То есть по максимуму работать с колес, чтобы и затраты, и возврат средств были примерно на одном рынке.

— Как свой девелоперский опыт оцениваете [в 2016-м с участием группы компаний «Твоя столица» был введен в строй бизнес-центр «Красавік» на пересечении проспекта Дзержинского и проспекта Жукова]?

— В целом — положительно, хотя мы с инвесторами входили в проект на высоком рынке, а реализацию начали на самом дне рынка. Но проект не заглох, у инвесторов хватило денег и доверия, и «Красавік» получился, крупный и успешный проект.

— Так почему не повторить?

— Так деньги… Начало реализации на низком рынке влияет на сроки возврата инвестиций.

— Насколько существенны такие корректировки при неоптимальном попадании в цикл?

— Нормальный срок возврата — от 10 до 15 лет. Если меньше — это супер.


Фото: Дмитрий Брушко, TUT.BY

— Ставка на ИТ-страну может «подогреть» рынок недвижимости?

— Не знаю. Но надеюсь, что нет.

— Я тоже надеюсь. Но вы-то почему?

— Потому что мы не перепродаем недвижимость. Мы же не посредники между теми, кто покупает и продает дороже. Мы — производители услуги. И довольно непростые. У нас в компании целый свой дата-центр — информации очень много. Есть большой ИТ-отдел. Все эти люди обеспечивают процесс оказания услуг. Чем больше активности на рынке, тем лучше производителю услуги. Но если на рынке все дорого, активности мало, и производитель услуги страдает. На таком рынке нажиться могут спекулянты, но не классическая риелторская компания, работающая на обороте.

— Сейчас цена метра — здоровая для риелторов и для экономики?

— Да. Для Беларуси, и уж точно для Минска, соотношение средней зарплаты и цены квадратного метра один к двум — приемлемое.

— Говорят, надо бы один к одному.

— Такого у нас никогда не было. А вот один к трем и один к четырем — было. Если при средней зарплате 600−700 долларов метр будет 1100−1200, это нормально.

— Минимальная себестоимость метра в Минске сейчас какая? Метр дороже 2 тысяч рублей у нас — это от жадности застройщика или от высокой себестоимости?

— Себестоимость жилья — это не просто стоимость коробки. Это инженерные сети, инфраструктура, отчисления городу. Так что минимальная себестоимость панели — порядка 600−700 долларов.

Стабильность только снится

— С себестоимостью разобрались. А что влияет на уровень конечных цен на рынке?

— По нашему исследованию, самая большая корреляция цены метра в Минске — со средней зарплатой в долларовом эквиваленте. На цену на рынке очень серьезно влияют государственные застройщики, МАПИД, УКСы, массовая панель. Но если падает средняя зарплата, падает цена метра.

— То есть нынешний рост цены метра напрямую связан с ростом зарплат, который, кстати, многие эксперты считают краткосрочным?

— Она за год подросла процентов на 7−10. То же самое с ценами.

— Дедолларизация и усилия в этом направлении Нацбанка и правительства — в плюс рынку недвижимости?

— Рынку недвижимости это, скорее, будет в минус. Во-первых, достаточно много кредитных ресурсов девелоперы привлекали в валюте. Весь остальной процесс происходит в рублях, и не понятно, хватит ли их для возврата кредита. Особенно если продаешь в рассрочку. Продавая в рассрочку на низком рынке, через год или два можешь пожалеть об этом, потеряв процентов 20. Если рынок в начале падения, тогда продажа в рассрочку может быть выгодной девелоперу. Тема рассрочки ранее популярная и сейчас возвращающаяся. Рассрочку к валюте не привяжешь, а если сроки длительные, то за это время с рублем может случиться все что угодно.


Фото: Дмитрий Брушко, TUT.BY

— Три года рубль вполне стабилен. Сколько лет надо рынку, чтобы эти риски уже воспринимались как приемлемые?

— Если говорить о строительстве, то минимум два-три года.

— То есть пока фактически стабильного периода удовлетворительной длины у вас не было?

— Чтобы от плана до реализации — не было.

— Возможно, сейчас такое наконец случится. И нам станут доступны нормальные инструменты вроде ипотеки или рассрочки.

— Если в рассрочку в рублях, то риски очень большие. Тем более на рынке заявляют сроки 5−8 лет. Для гражданина это привлекательно, конечно…

— Если за эти годы ничего не произойдет и объект будет достроен без проблем и серьезных переносов.

— Именно. Это же палка о двух концах. Рассрочка — достаточно опасная вещь. Если за восемь лет что-то с девелопером случится, то все, что останется у клиента, — договор поднайма. Квартира тебе не принадлежит, за возврат вложенных денег придется судиться… В такие схемы можно входить только с очень надежным застройщиком.

— У нас вроде бы и контроль очень жесткий, но и проблемы долгостроев и банкротств все равно остаются. Как и проблемы весьма своеобразно составленных договоров, лишающих гражданина всех прав. Не хочешь — не покупай. Как это привести в более цивилизованный вид? Рынок расставит по местам? Государству придется вмешаться?

— Могу рассказать, как этот вопрос решили поляки. Дело не в дедолларизации, а именно в гарантиях гражданам того, что они не окажутся у разбитого корыта. Схема такая: любой девелопер или инвестор должен выбрать уполномоченный банк, заключить договор на обслуживание проекта. Привлекать деньги инвестор, вложивший небольшую собственную сумму, может прямо с рынка. Но распоряжаться этими деньгами он не имеет права — они аккумулируются на спецсчете в банке, а банк кредитует своими, депонируя деньги людей. При этом продать можно хоть все квартиры, но деньги банк выдает в зависимости от степени готовности объекта.

— Деньги граждан депонируются под конкретный объект? Пустить их, как у нас случается, на другой проект нельзя?

— Абсолютно верно.

— А если у застройщика все-таки проблемы?

— Даже если ты собрал деньги на низком рынке, а достраивать надо на высоком, проект будет закончен. Если девелопер не сможет выполнять свои обязательства, банк тогда обязан закончить объект за счет собственных средств. Такого, что стройка встала и нужно менять заказчика, решать, что будет с дольщиками, у которых договор с прежним заказчиком, — такого нет. Казалось бы, такая схема все усложняет и несколько удорожает, но гражданам не надо беспокоиться о том, кто застройщик и насколько он надежен — есть разработанный государством механизм и ответственный банк. Девелопер, инвестор может быть любой — польский, израильский, из арабских стран — это сильно двинуло рынок вперед. И инвесторы пошли — бизнес-процесс отработан, приходи с деньгами и начинай работать.

Инвестировать приходится в технологии, грядет техперевооружение буквально всего. Пользователь имеет большую скорость получения достоверной информации, меньшую стоимоть обслуживания.

— Стоимость риелторских услуг — болезненная тема. Откуда такой ценник?

— Свою роль здесь играет определенная непредсказуемость: по нашей статистике, объект может продаваться и одну неделю, и шесть-восемь месяцев, это зависит от большого количества разных обстоятельств. В среднем на подготовку и реализацию каждой сделки требуется 230 человеко-часов. Самое дорогое — офлайн. Это время людей, аренда офиса, поездки куда-то при сборе информации, работа с ипотекой, контроль за освобождением объекта недвижимости. Даже частичный перевод процессов в онлайн все удешевляет. А рынок конкурентный, расходы пытаются оптимизировать все, и цены на услуги будут снижаться.

— А технология блокчейн может помочь?

— Вряд ли. Если честно, пока до конца не разобрался, какие могут быть возможности. Кроме пиара, никаких практических преимуществ для рынка недвижимости от заявлений об использовании криптовалют, блокчейна пока не вижу.

Источник

Оставить комментарий

Ваш email нигде не будет показанОбязательные для заполнения поля помечены *

*

*

code